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Quels sont les remèdes en cas de vices cachés?

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Les vices cachés sont ces (très) mauvaises surprises que l’on peut découvrir après l’achat d’un bien immobilier : terrain inondable, vice de construction, présence de termites, bruit d’avions passant juste au dessus, problème d’étanchéité… Comment ces vices sont cachés, c’est quasi impossible pour les prévenir. Heureusement, il existe des recours qui permettent d’agir contre le vendeur, que ce soit de bonne ou de mauvaise foi.

Quels sont les vices cachés?

Juridiquement, c’est ainsi qu’est défini un vice caché : « un défaut de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou ne l’aurait pas donnée à moindre prix » (Code civil, article 1641). En d’autres termes, les vices cachés empêchent l’objet acheté de fournir les services attendus.

Il peut s’agir d’un bien immobilier, d’un véhicule ou de tout autre objet, et résider :

– Le mauvais état ou le dysfonctionnement de la chose ; – L’impossibilité de l’utiliser dans des conditions satisfaisantes ; – Conséquences néfastes produites lors d’une utilisation normale.

Si, par exemple, vous achetez une voiture d’occasion à un vendeur peu scrupuleux, et qu’après quelques heures de conduite vous constatez qu’un élément essentiel de la voiture ne fonctionne pas sans que vous en ayez été averti (moteur ou pièce défectueux, fuite, etc..), c’est un vice caché. Ouvrez le droit d’appel.

Vices cachés dans l’immobilier

En matière immobilière, les vices cachés sont admis dans les cas suivants :

– Un terrain non constructible – Un vice de construction qui aurait échappé à l’examen ordinaire – Des difficultés d’accès à une partie du bien (notamment sous-sol ou garage) – Une servitude (restriction qui pèse sur le bien au profit d’un autre bien) non apparente qui n’a pas été révélée – La présence d’insectes qui affectent la solidité de la construction ou sa santé – L’humidité et le manque d’étanchéité – La présence de bruit excessif – La contamination du terrain – L’inondation d’une maison, ou du terrain instabilité – L’absence d’approvisionnement en eau courante

Tout acheteur qui découvre un ou plusieurs vices cachés après l’achat d’un bien peut se retourner contre le vendeur. Mais dans quelles conditions?

Les conditions qui donnent lieu à une garantie

Pour qu’un vice caché puisse bénéficier de la garantie, voici les conditions qui doivent être remplies :

– Le défaut doit être caché. C’est une évidence, mais il est important de rappeler que les vices cachés ne sont pas des défauts cachés par le vendeur, mais des problèmes qui ne sont pas visibles : le vendeur lui-même peut ne pas être au courant de leur existence. Donc s’il découvre des termites dans le grenier après avoir acheté une maison, cela ne veut pas dire que le vendeur voulait que la charpente s’effondre sur sa tête. – L’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance de l’existence du vice caché au moment de la vente. Dans le cas contraire, l’acheteur sera réputé avoir accepté le problème, par exemple si le défaut en cause est mentionné dans l’acte de vente. – Le défaut doit être antérieur à la vente. Le vendeur n’est pas responsable des problèmes affectant la propriété après la vente. Est considéré comme vice seulement celui qui rend le logement inutilisable ou dont l’usage est tellement diminué que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou seulement à un moindre prix, s’il l’avait su.

Remèdes en cas de vices cachés

L’acheteur qui découvre les vices cachés dispose d’un délai de 2 ans, à compter de la date à laquelle le défaut a été révélé (et non à compter de la date de la signature de l’acte de vente), pour faire valoir la garantie. La ressource désigne à la fois les vendeurs particuliers et les vendeurs professionnels ; mais la responsabilité est différente dans un cas et dans l’autre.

– Si le vendeur est un professionnel, la connaissance des vices est présumée, car il est obligé de connaître les problèmes qui affectent le bien qu’il vend. En conséquence, il doit verser des dommages et intérêts à l’acheteur, même s’il prouve sa bonne foi. Cette présomption ne s’applique qu’au vendeur, et non à l’agent immobilier agissant en qualité d’intermédiaire. – Si le vendeur est un particulier, il est généralement exonéré de la garantie des vices cachés – sauf si le vendeur est de mauvaise foi (c’est à dire s’il a eu connaissance du défaut avant la vente), auquel cas l’exonération de garantie ne jouera pas. Il appartient à l’acheteur de prouver la mauvaise foi du vendeur, par exemple dans le cas où le vendeur n’a pas fourni les différents diagnostics prévus par la loi.

Pour cela, le recours à un avocat est obligatoire, le tribunal de grande instance du lieu d’hébergement étant compétent.

Ce que l’acheteur peut obtenir

En cas de vices cachés avérés, l’acheteur bénéficie de deux choses :

-La résiliation du contrat de vente : il doit alors restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a acheté. Le vendeur rembourse intégralement le montant payé, ainsi que les frais de test et de transfert, et les intérêts courus du paiement. – La réduction du prix de vente : c’est ce qui se passe si le juge décide que le vice invoqué n’est pas suffisamment grave pour résilier le contrat de vente. La réduction est alors calculée en fonction de la perte de valeur résultant de ce vice, telle qu’évaluée par des experts, et du coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien.

INR

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