Un apport personnel est une somme d’argent dont dispose un emprunteur (personne seule, couple) et qu’il va utiliser pour son achat immobilier. On l’exprime donc en euros, par exemple « je dispose de 10 000 €, que j’ai mis de côté, et qui va servir à financer mon achat d’appartement qui coûte 120 000 € ».
En plus de ce montant, il est aussi intéressant de définir le pourcentage de l’achat que couvre l’apport personnel. Pour le calculer, on utilise une règle de trois : montant de l’apport multiplié par 100 divisé par le coût du bien immobilier. Pour reprendre le même exemple que précédemment, cet indice serait : 10 000 * 100 / 120 000 soit un peu plus de 8%. Autrement dit : « j’ai déjà en ma possession environ 8% du bien que je veux acheter ».
Comment constituer son apport personnel immobilier ?
Constituer un apport personnel est une tâche de longue haleine. Mieux vaut donc s’y prendre à l’avance, par exemple deux ans, ou mieux quatre ou cinq ans, en prévision d’un achat immobilier futur.
En plus de l’argent dont on dispose sur son compte courant au moment de l’achat, voici quelques unes des sources possibles pour augmenter le capital de son apport personnel :
Utiliser ses livrets bancaires.
Les livrets bancaires sont des comptes épargne rapportant de l’argent. Il en existe de deux sortes : les réglementés et les non réglementés. Dans le premier cas, il s’agit de livrets avec un taux de rémunération fixé par l’état mais dont les intérêts ne sont pas imposables (c’est le cas par exemple du Livret A, du LDD – Livret de Développement Durable, du LEP – Livret d’Épargne Populaire etc.). Au contraire pour les livrets non réglementés, ce sont les banques qui fixent le taux de rémunération et qui sont bien supérieurs aux taux des comptes réglementés, mais l’usager devra déclarer aux impôts les intérêts qu’il a gagné au cours de l’année. Les exemples de ces derniers sont trop nombreux et diffèrent d’une banque à l’autre.
Qu’il s’agisse de livrets bancaires réglementés ou non, épargner sur ces comptes reste un très bon moyen pour se constituer un apport personnel immobilier.
Utiliser ses contrats bancaires.
Les contrats bancaires sont par exemple l’assurance vie ou le PEL. Ce dernier, le Plan Épargne Logement, est particulièrement adapté à la constitution d’un apport personnel immobilier. Ce type de contrat est cependant plus contraignant qu’un compte épargne classique, comme le Livret A. Par exemple il faut (en mai 2014) :
– verser un montant minimum de 225 € à l’ouverture du PEL
– verser un montant minimum par an, équivalent à 45 € par mois
Le Plan Épargne Logement permet de bénéficier de primes de l’état, à condition d’avoir épargner pendant au minimum 4 ans. Il faut donc s’y prendre réellement longtemps en avance pour constituer un apport personnel. Plus d’informations sur le PEL sur le site de Wikipédia.
Il existe aussi d’autres prêts aidés.
Utiliser de l’argent provenant d’un don familial ou d’un héritage.
Ici, peut de questions à se poser, vous avez de l’argent qui dort, vraisemblablement déjà placé sur un compte épargne, et qui attends un projet pour être utilisé. Quoi de mieux qu’un projet immobilier pour l’utilisez ? La constitution d’un apport personnel dans le cadre d’un achat immobilier est une étape importante de votre crédit, et un argument de poids pour aller démarcher une banque. Ne négligez donc pas toutes les pistes pour augmenter son montant, toute source d’argent est la bienvenue !
Se faire prêter ou donner de l’argent par sa famille.
Il est possible de faire des prêts entre proche ou parents, et ce sans ou avec intérêts. Dans tous les cas, le mieux à faire est de rédiger un document, qui vous protège vous, votre préteur, mais aussi vos héritiers. Ce document est à rédiger devant un notaire (bien qu’il puisse aussi être rédigé sous seing privé). Il doit y figurer quelques mentions standards (comme l’identité des deux parties, leurs signatures, la date) ainsi que les mentions portant sur le crédit immobilier lui même (montant et durée du prêt, conditions de remboursement, taux d’intérêt éventuel).
Utiliser l’argent provenant d’une précédente revente immobilière.
La revente d’un bien immobilier peut générer une plus value, dans le cas où le prix de vente est supérieur au remboursement des anciens crédits contractés. Cette plus value immobilière peut concerner de grosses sommes d’argent (si vous aviez par exemple déjà rembourser la moitié de vos précédents crédits immobiliers), il faut donc absolument se servir de cet argent dans la constitution de l’apport personnel immobilier.
Le pourcentage total de l’achat couvert par l’apport personnel.
Comme on l’a vu en introduction, on peut définir le pourcentage de l’achat que couvre l’apport personnel, en multipliant par 100 l’apport et en le divisant par le prix du bien. Par exemple, pour un achat de 150 000 €, un apport de 30 000 € couvre 20% de la somme nécessaire à l’achat immobilier ( 30 000 * 100 / 150 000 = 20 % ).
Pour la même somme empruntée, les banques délivrent plus facilement un crédit immobilier lorsque les demandeurs ont déjà un apport. L’établissement bancaire considère en effet que la capacité à épargner est un critère sécurisant. Elles estiment ainsi prendre moins de risques avec un demandeur qui dispose d’un apport personnel, et proposeront plus facilement des avantages (taux inférieur etc.).
Par exemple, entre un premier couple qui emprunte 120 000 € pour l’achat d’un bien immobilier, sans aucun apport personnel, et un second couple qui emprunte pour acquérir une maison à 180 000 € avec un apport personnel immobilier de 60 000 €, la banque prêtera plus facilement de l’argent au second couple (à situation et revenus égaux). Elle leur proposera vraisemblablement un taux plus intéressant, car le second couple arrive avec un apport personnel de 60 000 € qui correspond à 33% de la valeur finale du bien, tandis que le premier couple doit emprunter 100% du prix de leur bien immobilier.
Rassurer les banques avec un apport personnel immobilier.
Pour les banques, avoir un client potentiel qui arrive avec un bon apport personnel les rassure.
Déjà, c’est pour elle la preuve que vous êtes économe, que vous savez épargner, en bref que vous n’êtes pas flambeur, que vous êtes plutôt fourmi que cigale. En faisant l’effort de mettre chaque mois de l’argent de coté, par exemple sur un PEL, vous la rassurez sur vos capacités à rembourser votre crédit immobilier dans les années à venir.
Ensuite et surtout, vous lui offrez des garanties. En effet, en cas de non paiement de votre crédit immobilier, la banque a la possibilité de saisir votre bien et de le revendre. Ainsi elle n’est pas perdante dans cette opération financière. Or, en ayant financer que 80% du prix de votre bien, elle est quasi sure que quel que soit l’évolution des marchés, elle récupérera assez d’argent pour couvrir ce qu’elle vous a prêté.
Pour ces raisons, démarcher une banque en ayant un bon apport personnel vous permettra d’obtenir des conditions avantageuses. En effet, l’établissement bancaire estime prendre moins de risques avec votre dossier et vous fera donc une meilleure proposition qu’elle ne vous l’aurez fait sans cet apport.
Généralement, avec un apport personnel couvrant 10% du montant du bien immobilier, vous prouverez aux banques votre fiabilité sur votre capacité à épargner. Et avec un apport personnel immobilier de plus de 30% du prix total de votre achat, vous aurez des conditions très préférentielles : meilleurs taux immobiliers actuels, durée réduite etc.
Est-il nécessaire de disposer d’un apport personnel pour acheter un bien immobilier ?
Oui et non. En théorie, rien ne vous oblige à avoir un apport personnel lorsque vous démarchez une banque pour votre prêt immobilier. Il est tout à fais possible d’obtenir un crédit immobilier même sans apport personnel.
Cependant, même si il est très difficile d’arriver avec 30% du montant du bien, ne perdez pas de vue que mieux vaut se présenter devant une banque avec 5% d’apport personnel que rien du tout. Pour la banque, tout est question de confiance et de prise de risque !
