Pour réussir un achat immobilier neuf, en Île-de-France (ou ailleurs), il suffit de suivre les règles du bon sens, tant dans le choix du promoteur, que dans le choix du bon rapport qualité/prix et enfin, pour évaluer votre trésorerie.

Un promoteur qui endure la route

Comme vous le savez, nous sommes actuellement en situation de pénurie d’offres, tant dans l’ancien que dans le neuf. C’est vrai partout, mais plus encore en Île-de-France. Les raisons du nouveau sont multiples :

– diminution des terrains intéressants

– baisse du nombre de permis de construire (les élus ne veulent pas multiplier les chantiers avant les différentes échéances électorales, comme 2020, 2021 et 2022).

– et les développeurs ont de moins en moins d’argent pour lancer de nouveaux projets.

L’impact du Covid-19

Pendant une grande partie de 2021, les promoteurs ont dû couvrir les dépenses d’exploitation malgré peu ou pas de ventes.

Malgré le recours occasionnel au travail à temps partiel, sa trésorerie a beaucoup souffert. Et certains sont maintenant dans un état critique.

Ainsi, avant de valider un dossier de réservation, il est important de connaître au moins le montant du capital social de son promoteur (s’il dispose de solides assises) et son historique.

L’importance de l’équipe

C’est bien de trouver un logement qui vous plait… il vaut mieux choisir un promoteur avec une équipe suffisamment nombreuse et expérimentée (cette donnée est à comparer avec le nombre de logements qui sont commercialisés et à venir).

Car le promoteur est votre interlocuteur avant réservation, mais aussi lors de recherche de financement, de construction… et même après livraison (pour lever toute réservation). Si votre équipe n’est pas à la hauteur de la tâche, vous perdrez beaucoup de temps et d’énergie à obtenir les réponses dont vous avez besoin.

Un bon rapport qualité-prix

la loi du marché

Vous faites une bonne affaire en achetant un bien neuf « pas cher » en Île-de-France? N’oubliez pas qu’en achetant un bien immobilier sur plan, vous ne négociez pas avec un particulier, mais avec un professionnel du secteur ; vous connaissez donc parfaitement les prix du marché… et comme la demande est supérieure à l’offre, il est peu probable que vous vendiez en dessous de ce qu’il vaut vraiment!

Ainsi, si vous achetez en dessous des prix habituels, il y a fort à parier qu’il y a un « loup » : soit un grand immeuble va bientôt s’élever juste devant vos fenêtres, soit l’appartement est difficile à équiper et peu pratique, soit le promoteur que vous rencontrez encaisse des problèmes de flux et vendent votre stock (et donc probablement ne vous fournissent pas une résidence d’un niveau de qualité que vous attendiez)…

Concours premier acheteur

Sous certaines conditions de ressources et de conservation et dans certaines zones très délimitées, le législateur permet aux premiers acquéreurs d’acheter, en bénéficiant d’une TVA réduite (5,5% au lieu de 20%). Cela permet à la mixité sociale de se développer (c’est-à-dire que de nouveaux acquéreurs ne seraient peut-être pas venus dans ces zones défavorisées s’ils n’avaient pas bénéficié de cet avantage fiscal).

Si vous n’avez pas droit à cet avantage fiscal (parce que vous souhaitez acheter pour louer, parce que vos revenus sont trop élevés, parce que vous étiez déjà propriétaire avant cet achat, etc.), il peut être stratégique de choisir une autre zone. Vous achèterez plus cher au m², mais comme l’environnement sera plus qualitatif, vous aurez des locataires/voisins avec des loyers plus confortables ; et, au moment de la revente, vous n’aurez pas cette concurrence des primo-accédants à TVA réduite (qui achetaient initialement avec une réduction de 12% par rapport à vous pour le même type d’appartement).

Une trésorerie saine

Les critères d’un bon achat peuvent varier si vous êtes occupant ou propriétaire ; Mais dans tous les cas, il est important d’estimer correctement la trésorerie dont vous aurez besoin pendant toute la durée de possession du bien. Pour cela, les chiffres doivent être fixés de manière raisonnable et réaliste, et pas seulement pour la partie fiscale.

En choisissant un bien immobilier neuf, vous économiserez beaucoup d’argent sur le chauffage et aurez très peu de travaux à faire. Mais encore faut-il composer avec les frais d’entretien, les frais de syndic, l’installation éventuelle de caméras, les consommations d’eau et d’électricité pour les parties communes et pour votre appartement, l’abonnement internet et téléphone… En clair, comptez quelques € 200 à 250 € par mois pour un T2 (appartement 2 pièces).