Qu’en est-il de la garantie loyers impayés?
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On le sait : la terreur de l’investisseur locatif est que son locataire ne puisse plus payer le loyer. Et là toute la pyramide s’effondre : difficulté à payer les mensualités du prêt bancaire, procédure d’expulsion qui, si elle est déclenchée, peut prendre des années… Pourtant, il existe une solution : la garantie des loyers impayés. Mais combien ça vaut exactement? Nous enquêtons.
Le propriétaire s’attend à un bon payeur
La plupart des petits propriétaires comptent sur le loyer que leurs locataires paient pour :
– Rembourser votre crédit immobilier – Financer une retraite complémentaire indispensable.
Dans les deux cas, la perte de revenus en cas de non-paiement du loyer peut être un désastre financier pour le propriétaire.
Cet article relaie une étude de 2014 qui estime le taux moyen des loyers impayés en France à 2-3%. Un chiffre qui cache de nombreuses disparités selon la géographie, la taille du logement et le niveau des loyers. Cela n’a l’air de rien, mais en période de crise économique et de fortes hausses d’impôts, le risque a malheureusement tendance à augmenter.
Protégez-vous des mauvais payeurs
Un mauvais payeur peut facilement mettre un propriétaire en faillite, tant qu’il compte sur les loyers pour rembourser ses propres mensualités. En moyenne, une procédure d’expulsion dure 18 mois. Et cela entraîne des frais de justice : environ 1 800 euros. Sans compter les loyers perdus entre-temps. Par conséquent, il est préférable de veiller à vous en protéger.
Il existe pour cela deux solutions : la caution et la garantie des loyers impayés (GLI), également appelée assurance des loyers impayés (ALI).
Jusqu’alors, il existait une troisième solution, la garantie risque locatif (GRL) proposée aux propriétaires par l’Etat et l’organisme Action Logement ; mais il sera remplacé, au 1er janvier 2016, par un dispositif plus contraignant destiné uniquement aux locataires à faible revenu de moins de 30 ans.
La caution est la solution idéale, puisqu’elle ne coûte rien. Son seul souci : le serf, qui se porte garant du paiement du loyer en cas de défaillance du locataire, n’est pas à l’abri d’entrer dans une période de difficultés financières. Et parfois, la durée de la caution ne couvre pas toute la durée du bail.
Pourquoi souscrire une garantie de non-paiement des loyers?
L’autre solution très efficace est de souscrire une garantie loyers impayés : elle vous protège intégralement en cas de non-paiement par le locataire. Voici les conditions de garantie offertes par la plupart des contrats :
– Etre protégé contre les loyers impayés (avec charges et taxes récupérables) ; – Etre protégé en cas de litiges liés à l’exécution du contrat de location ; – Récupérer les frais payés lors du contentieux ; – Bénéficiez d’une aide pour tout dommage ; – Bénéficier d’une protection juridique.
Attention toutefois aux limites maximales d’indemnisation (notamment pour les frais liés à un litige et à la réparation d’éventuels dégâts au logement), qui diffèrent selon les contrats.
Astuce : Pensez à souscrire une telle assurance lors de l’emménagement d’un nouveau locataire. Si vous le faites en cours de bail, l’assureur pourrait se méfier : il penserait que vous avez de bonnes raisons de vouloir souscrire la garantie loyers impayés alors que tout allait bien jusqu’à ce point. Et réclamerait une prime plus élevée.
La garantie loyers impayés et ses inconvénients
La garantie loyers impayés est une solution sûre, mais elle présente plusieurs inconvénients.
Tout d’abord, son prix : en moyenne, entre 2 et 4 % du montant de la location. Un prix qui a tendance à augmenter, bien que ce coût soit déductible des revenus du bien.
Deuxièmement : une garantie de loyer impayé ne commence à vous indemniser que trois ou quatre mois après vérification du montant impayé. Il est vrai que le paiement est rétroactif, c’est-à-dire qu’il court dès le premier jour du sinistre. Mais en attendant, vous devez payer vos mensualités, car la banque n’a pas l’intention de différer les mensualités du propriétaire.
Troisièmement : la garantie loyers impayés se substitue au garant. En conséquence, l’assuré n’a pas le droit d’exiger une caution d’un locataire, sauf s’il est apprenti ou étudiant. Si le bailleur est payé par la caution, l’assureur peut annuler votre remboursement.
Quatrièmement : il est important de respecter scrupuleusement la procédure définie dans le contrat de garantie des loyers impayés. Ceci est indispensable pour ne pas courir le risque de ne pas être remboursé pour un vice de procédure.
Cinquièmement, enfin : face à l’augmentation des sinistres, les assureurs imposent des conditions drastiques à l’acceptation d’un locataire. Pour donner son feu vert, une entreprise peut exiger que le candidat présente :
– Un contrat de travail à durée indéterminée – Des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer
Bref, quelques conditions qui seules pourraient vous protéger des factures impayées, même sans garantie… Sachez également qu’il appartient au bailleur de vérifier que le locataire respecte les critères de solvabilité imposés par l’assureur. Ce n’est que lorsque le propriétaire déclare son défaut que l’assureur se rend compte du bon respect de ces conditions.
S’il a confié la gestion de la location à un tiers
Si vous avez confié la gestion de votre bien locatif à un gestionnaire ou à une agence immobilière, c’est à eux de s’occuper de l’assurance. Il remet lui-même le dossier à l’assureur et s’occupe des formalités administratives en cas de sinistre. Cependant, la gestion locative a un coût : environ 9% des locations.
On parle alors de « contrat groupe », avec conditions et prime négociées avec l’assureur par le professionnel. Cette prime est généralement inférieure à celle proposée par les assureurs pour les contrats individuels.
