Caractéristiques d’une location meublée
Avant toute chose, voici une petite piqûre de rappel concernant les caractéristiques d’une location meublée.
Afin d’être considéré comme « meublé », un local doit être muni de tout l’ameublement et l’équipement nécessaire à l’habitation.
La liste du mobilier obligatoire dont doit être pourvu un meublé a été modifiée fin 2015 par la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové).
Suis-je éligible au statut de loueur professionnel?
Afin d’obtenir le statut de loueur professionnel, vous devez remplir les trois conditions suivantes :
- un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, y compris si l’activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l’auto-entrepreneur),
- vos revenus immobiliers doivent être supérieurs à 23 000 € TTC par an,
- ces revenus doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC…).
À noter que l’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de service ne relève pas du régime fiscal de la location meublée, mais de celui de la para-hôtellerie.
Statut de loueur professionnel: quels avantages fiscaux?
En tant que loueur professionnel, vous disposez de plusieurs avantages, à différents niveaux.
Réduction de revenu imposable
En meublé professionnel, vous pouvez:
- Déduire l’ensemble des frais, contrairement aux charges en location nue, où l’on ne peut en déduire qu’une partie (dépenses d’entretien, gros travaux…).
- Déduire les droits de mutations acquittés lors de l’achat immédiatement ou en les étalant sur les cinq premières années d’exercice.
- Amortir chaque année 2 à 3% de la valeur du bien hors terrain (ce qui représente environ 80% du prix d’achat).
- Imputer la totalité de votre déficit éventuel sur votre revenu global, même les intérêts d’emprunt, contrairement aux bailleurs classiques qui subissent des limitations.
Régime des plus-values professionnelles
Le LMP étant soumis au régime des plus-values professionnelles, celles-ci peuvent être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes hors taxes sont inférieures à 90 000 €. Dans le cas où les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT, l’exonération est partielle.
Exonération à l’ISF
Le bien loué étant considéré comme professionnel, il est exonéré d’impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail.
Avantages sur les droits de succession
Les héritiers d’un LMP n’ont pas à régler immédiatement les droits de succession. Pendant 5 ans, ils n’ont à payer que les intérêts à un taux minoré, comme pour les entreprises individuelles classiques. Les droits doivent être ensuite être acquittés en vingt versements étalés sur dix ans. Dans le cas où les héritiers réussissent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, puisque ces droits sont considérés comme des coûts d’acquisition de l’outil de travail.
Inconvénients du statut de loueur en meublé professionnel
Le statut de loueur en meublé professionnel présente également quelques inconvénients:
- Formalités comptables et fiscales plus étendues que pour un bailleur classique;
- Outre la taxe foncière, imposition à la contribution économique territoriale (CET);
- Charges sociales;
- Coûts liés au mobilier et à l’équipement du logement;
- Enfin il se peut que vous rencontriez des difficultés à atteindre le plancher de recettes. Afin de limiter ce risque, mieux vaut investir des sommes importantes afin de percevoir des loyers largement supérieurs à 23 000 €.
