Le caractère aléatoire de la rente est basé sur le « risque de longévité » ; indice qui correspond à la mortalité supposée du vendeur qui se lance dans ce type de vente. La détermination du prix de vente est basée sur l’analogie entre le décès attendu et le décès réel.

Le viager dit « traditionnel » souffre actuellement de trois défauts majeurs aux yeux des plus gros propriétaires : la perte du bien en cas de décès prématuré, le transfert de propriété à autrui et la suppression d’un héritage pour les enfants. Ces perspectives, qui rappellent le décor sinistre du film « Le Viager » de Pierre Tchernia, sont d’autant plus absentes de l’image du viager que l’évolution démographique a radicalement changé la donne.

Espérance de vie plus longue

De nos jours, l’amélioration des conditions de vie, les progrès de la médecine et l’allongement de l’espérance de vie qui en découle ont accentué l’incertitude liée à la date de décès du vendeur : selon les statistiques de l’INSEE, en France, une femme de 60 ans a un espérance de vie de 27,7 ans en 2014 contre 26,5 ans en 2004 ; A titre de comparaison, la durée de vie moyenne des hommes de 60 ans était de 23,1 ans en 2014 contre 21,5 ans en 2004. Cette tendance à la hausse a obligé les administrations publiques à réfléchir à de nouvelles façons de vendre et la vie ressemble de moins en moins à un  » spéculation sur la mort ».

La transmission du patrimoine la plus prise en compte

Le rapport intitulé « La silver économie, une opportunité de croissance pour la France » à lire ici, présenté en décembre 2013 à Michèle Delaunay, ministre déléguée aux Personnes âgées et à l’Autonomie, proposait une réforme de la rente viagère tenant compte de l’aversion au risque de les personnes âgées, ainsi que leur volonté de transmettre des actifs.

Le Partial Intermediate Traveler (VIP) récemment introduit donne aux vendeurs seniors la possibilité de ne vendre qu’une partie de leurs actifs immobiliers. L’acheteur n’est plus un particulier ; Il est constitué d’une entité financière qui accepte d’assumer le risque de longévité du vendeur. Les héritiers ne sont que partiellement privés de la succession dans la mesure où, au décès du vendeur, ils sont en copropriété de l’appartement ou de la maison avec ledit organisme financier.

De ce point de vue, le VIP semble pallier les trois défauts liés à la vente en viager : le préjudice matériel en cas de décès prématuré est plus circonscrit et le transfert de propriété du bien n’est que partiel. Surtout, le VIP apparaît comme un moyen efficace de combler le fossé grandissant entre les jeunes et leurs aînés au sein de la société française.

En facilitant la transmission du patrimoine aux enfants, la stratégie VIP se présente comme une réponse appropriée au contexte de crise intergénérationnelle que connaissent la France et de nombreux autres pays développés. La situation française se caractérise, d’une part, par un phénomène de vieillissement de la population et, d’autre part, par un fort « déséquilibre patrimonial » – pour reprendre les termes d’André Masson, directeur de recherche au CNRS – qui se développe entre des citoyens propriétaires de biens immobiliers et des jeunes aux conditions matérielles de plus en plus complexes.