Rédaction de la clause de solidarité dans le contrat de bail
La clause de solidarité entre colocataires se précise à deux niveaux dans le contrat de bail :
- dans la section « les soussignés », après le nom des locataires, il convient d’ajouter la mention « indivisibles et solidaires »;
- dans le corps du contrat, il faut s’assurer de l’existence d’une section particulière intitulée généralement intitulée « Solidarité – indivisibilité ».
Les conséquences de la clause de solidarité
Tout colocataire est libre de quitter le logement
Pour le colocataire, les règles de résiliation du bail sont les mêmes que pour une location classique : le colocataire souhaitant partir doit notifier son bailleur respecter un délai de préavis d’une durée égale à 3 mois (1 mois pour un bail de location meublée). Il s’agit d’une décision unilatérale qui ne nécessite pas l’accord préalable des autres colocataires. Le délai de 3 mois peut néanmoins être réduit dans certaines situations.
Clause de solidarité : le locataire partant reste solidaire du loyer et des charges
Cependant, avec la clause de solidarité, la personne quittant le logement reste solidairement tenue au paiement des loyers ainsi que de toute autre somme susceptible d’être due au bailleur.
La clause permet ainsi au bailleur :
- d’exiger de tout locataire le paiement de l’intégralité des loyers, charges et autres frais accessoires ;
- de se retourner contre le colocataire qui a quitté les lieux après avoir donné congé, en cas de non-paiement par le(s) colocataire(s) restant(s).
La durée de la clause de solidarité
Dans la loi Alur du 24 mars 2014, le législateur a cherché à limiter dans le temps la portée de la solidarité entre colocataires.
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 a donc été modifié : Le colocataire qui quitte la colocation ne peut plus être tenu au paiement solidaire des loyers et des charges :
- à partir de l’arrivée d’un nouveau colocataire (suite à un congé régulièrement délivré) ou
- au plus tard six mois après la date d’effet du congé.
Il en va de même concernant la caution solidaire. La loi Macron du 6 août 2015 a complété et précisé la loi Alur : la solidarité de la caution du colocataire partant s’interrompt.
Que se passe-t-il en l’absence de clause de solidarité?
A l’expiration du délai de préavis du congé délivré par le colocataire partant, le ou les autre(s) locataire(s) qui reste(nt) demeure(nt) seul(s) responsable(s) du paiement du loyer et des charges vis-à-vis du bailleur. Ceci ne vaut néanmoins qu’en cas de congé régulièrement délivré : le colocataire qui quitte le logement sans donner congé au bailleur reste, en revanche, tenu au paiement du loyer.
