Est-il possible de disposer de liquidités sans avoir à revendre ses actifs immobiliers en cas de difficultés passagères ?
Cette question est légitime, Anna. Je te remercie de la poser et je vais tenter d’y apporter une réponse.
Acquérir des actifs immobiliers demande du temps
Un patrimoine immobilier, s’il n’est pas acheté cash (souvent, c’est contre-productif car on ne bénéficie pas de l’effet de levier), nécessite d’avoir recours à un crédit. Par conséquent, on est rarement propriétaire de nos actifs immobiliers avant une date lointaine.
En effet, dans un premier (long) laps de temps, c’est en réalité la banque, auprès de qui l’acquéreur est débiteur, qui possède les droits sur ces actifs immobiliers. Mis en gage au moyen d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteurs de deniers, nos biens immobiliers ne sont des actifs que pour la banque qui peut, bénéficier du remboursement du prêt et des intérêts, nous compter dans son portefeuille clients et vendre le bien immobilier en cas d’impayés.
Dans un marché immobilier qui pourrait se révéler baissier, à terme – lire à ce propos :dans lequel l’auteur explique les motifs pour lesquels le marché progresse vers une dynamique en faveur des acheteurs d’actifs immobiliers…
Avoir un actif de grande valeur mais soumis aux aléas d’un marché capricieux, peu élastique et peu fluide peut questionner de façon légitime. En cas de besoin, comment disposer de liquidités ?
Disposer de liquidités sans revendre ses actifs immobiliers : un tour de passe passe en cas de force majeure, la vente à réméré
Dernier recours pour bénéficier de liquidités : la vente à réméré
Vous l’avez vu ? Vous le voulez ? Vous êtes prêt à l’acheter ? Eh bien non, finalement, je ne revendrai pas mes actifs immobiliers pour obtenir des liquidités. Je joue à quitte et double avec la vente à réméré.
Cette solution légèrement complexe et assez peu connue vise à permettre à un propriétaire de disposer de liquidités, sans avoir besoin de procéder à la revente réelle de ses actifs immobiliers.
Alexandre Achille Duval est très précis sur cette question. Je vais néanmoins déflorer le thème et vous expliquer en quoi la vente à réméré est susceptible d’offrir des liquidités à l’heureux propriétaire d’actifs immobiliers.
Elle s’applique, en dernier recours, lorsque la banque ne finance plus un individu ou une entreprise au bord de la faillite.
Le principe est de vendre son actif immobilier à un investisseur qui vous permet de bénéficier immédiatement de liquidités à hauteur de 70 à 80% environ de la valeur de votre actif immobilier. Un contrat est dressé qui vous permet de continuer à occuper le bien immobilier durant une période déterminée contractuellement, de 6 mois à 5 ans, contre finances. A l’échéance de la période, vous pouvez (sans obligation) racheter votre propre bien sans frais autres que ceux déterminés, contractuellement, à l’origine.
Moins de liquidités dans votre poche : le portage immobilier
Plus récent et réputé à caractère solidaire, le portage immobilier fonctionne de la même façon que la vente à réméré, mais met (par convention) plus de frais à la charge du « vendeur » de l’actif immobilier. En qualité de vendeur d’actifs immobiliers en recherche de liquidités, le cadre de la vente à réméré est plus avantageux.
Disposer de liquidités sans perdre le bénéfice de ses actifs immobiliers : vendre à une sci familiale à capital variable
Un montage qui permet de bénéficier de liquidités
Pour bénéficier de liquidités sans avoir besoin de perdre le bénéfice de ses actifs immobiliers, on peut envisager de les céder à une SCI familiale à capital variable. Ce qui peut être l’occasion de transmettre partiellement un actif rentable en le faisant racheter (au moyen d’un crédit) par la SCI. L’avantage est que d’après les dispositions de l’article L231.3 du Code de commerce, l’augmentation de capital lié à la transmission d’actifs immobiliers à la SCI ne nécessite pas de formalités ou surcoûts spécifiques. Le refinancement par votre propre SCI familiale permet d’obtenir des liquidités sans contreparties coûteuses.
Coût des formalités pour transmettre un actif immobilier
La rédaction d’un acte de propriété réalisé par notaire est obligatoire. Le coût est variable et à la discrétion de l’office notarial. Le coût du certificat de propriété, fixe, est, actuellement de 0.50% de la valeur du bien immobilier. Les émoluments pour mutation de l’actif immobilier a un coût plancher et plafond fixés par le décret du 26 février 2016. La somme est obligatoirement supérieure ou égale à 90 euros et inférieure à 10%. C’est cette partie variable et donc négociable, qu’il faut comparer en interrogeant plusieurs offices notariaux. En fonction de la valeur estimée de vos actifs immobiliers et donc des risques d’erreur dans l’établissement de cette évaluation, la négociation sera plus ou moins aisée.
Principes à respecter pour eviter une REQUALIFICATION de la vente par le fisc
- Aucun membre associé de la SCI familial ne doit être actionnaire majoritaire
- Le bien immobilier doit appartenir expressément au vendeur, de préférence sous le régime de la séparation des biens
- Le propriétaire ne doit-être, de préférence, ni gérant ni cogérant de la SCI de façon à ce que l’actif immobilier soit bien considéré comme vendu.
Ce montage peut se révéler périlleux, s’il est requalifié par le fisc…
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Liens sources
www.cbanque.com/credit/vente-remere.php
fr.wikipedia.org/wiki/R%C3%A9m%C3%A9r%C3%A9
www.immosafe.fr/le-remere/aspects-juridiques-remere/
www.scifamiliale.com/vente-a-soi-meme-tresorerie.html
