Le contrat de bail logement permet au propriétaire d’autoriser un tiers à utiliser son bien. Pour cela, il devra signer un contrat avec le locataire pour établir les bases de cet accord. Il y a beaucoup de choses que vous devez savoir pour participer à cette procédure dans tous les cas. Vous êtes sur le point de louer un appartement mais vous ne savez pas comment vous y prendre? Voyons ensemble les règles à suivre pour signer un bail d’habitation qui, comme un bail commercial, contient une clause sur la durée de la location. Qu’est-ce que le bail privé 3 6 9? Le bail d’habitation appartient à la catégorie générale des baux, c’est pourquoi il est défini par le Code civil selon l’article 1709 comme un « contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire jouir l’autre d’un bien pendant un temps déterminé en échange d’une Si vous envisagez d’utiliser les lieux comme habitation, alors le bail est soumis à un régime spécifique. Cela est nécessaire pour que la maison soit accessible au plus grand nombre de personnes possible sans compromettre les droits des propriétaires. En effet, chacun de ces contrats est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi est également appelée loi Mermaz et contient des dispositions d’ordre public protégeant le locataire. Elle impose donc des obligations aux propriétaires, comme celle de garantir des locaux conformes aux normes sanitaires en vigueur. Ce contrat de location doit être établi entre le propriétaire et le locataire en fonction de l’usage qui sera fait du logement. Toutes les clauses doivent être prises d’un commun accord entre les deux parties pour permettre de définir les conditions de location. L’objectif principal de ce contrat étant de définir une durée de location, il est nécessaire de faire valoir les droits tant du propriétaire que du locataire. La durée minimale légale pour louer un logement est de trois ans et peut être renouvelée tous les trois ans. Comme pour le bail commercial, la règle du 3 6 9 correspond à la période de trois ans qui régit le contrat. Si les deux parties ne prévoient pas de « durée limitée » du contrat, alors il s’agit d’un bail perpétuel. Mais gardez à l’esprit qu’en droit les engagements perpétuels sont interdits et donc non valables. Renouvellement automatique Il est donc essentiel de fixer une durée limite pour votre bail. Vous pouvez toujours le renouveler si nécessaire. Vous pouvez également choisir la période qui vous convient le mieux tant qu’elle correspond à une période supérieure à 3 ans et inférieure à 99 ans. Il s’agit d’une plage suffisamment large pour que vous puissiez trouver la durée qui convient à votre situation personnelle. La durée du bail est strictement encadrée par la loi pour garantir la stabilité du locataire et donc du propriétaire. La durée minimale du bail est de trois ans si le bailleur est une personne physique, une Société Civile Immobilière (SCI) constituée de parents ou alliés, ou s’il s’agit d’un logement en copropriété. Toutefois, si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société, une SCI non familiale ou une société immobilière, le bail vous engage pour une durée minimale de six ans. Si passé ce délai, le locataire reste dans le logement et/ou le propriétaire ne lui donne pas l’autorisation, alors la tacite reconduction est prioritaire. Cela implique un nouveau contrat identique au précédent. La durée de l’engagement de ce dernier sera de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans s’il est une personne morale. La tacite reconduction s’applique jusqu’à ce que l’une des parties (ou les deux) décide de résilier le bail. Le contrat devient alors « à durée indéterminée » puisque le renouvellement du contrat est automatique. Il doit être différencié du renouvellement du bail, qui correspond à une modification du contrat initial. Le contenu du bail Pour être valide, le bail doit être écrit et signé par le propriétaire et le locataire conformément à la loi du 6 juillet 1989. Vous avez également la possibilité de vous adresser à un professionnel, soit un agent immobilier. ou un notaire. Si vous êtes suffisamment à l’aise avec ces procédures, voici un exemple de contrat type. Par la suite, chaque partie conserve un exemplaire original du bail. Il existe une série de clauses obligatoires : Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son mandataire La durée de la location et la date à laquelle le locataire dispose du bien Un descriptif du bien et de ses annexes telles que la cave, le jardin ou le garage La liste des parties communes L’utilisation des lieux par l’occupant, à savoir : y habiter et/ou y travailler Le montant du dépôt de garantie si demandé (ce n’est pas obligatoire mais la plupart des propriétaires le demandent) Le dépôt de garantie est dû Un mois loyer sans charges : c’est la limite fixée par la loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat. Il n’est pas révisable pendant la durée du bail ou lors de son renouvellement. Pour comprendre l’utilité du dépôt de garantie, regardez cette vidéo : La loi Boutin du 27 mars 2009 impose au bailleur d’indiquer la surface habitable du logement dans le bail et cela vaut également pour les cas de renouvellement. Les deux parties ont la possibilité d’ajouter des clauses facultatives afin de fournir plus de détails sur les conditions de location. Vous devez éviter tous les scénarios inimaginables pour vous protéger au maximum, que vous soyez propriétaire ou locataire. Le propriétaire a le droit de demander une garantie à un tiers pour assurer le paiement du loyer sauf s’il bénéficie d’une assurance telle que la Garantie Risque Locatif (GRL) ou la Garantie Loyers Impayés (GLI). Ces deux options peuvent être combinées lors d’une location à un étudiant ou un stagiaire. Enfin, gardez à l’esprit qu’il existe des baux dérogatoires pour les maisons meublées, les résidences de fonction et les locations saisonnières. Pour plus d’informations, voir la page suivante.

Le contrat de bail logement permet au propriétaire d’autoriser un tiers à utiliser son bien. Pour cela, il devra signer un contrat avec le locataire pour établir les bases de cet accord. Il y a beaucoup de choses que vous devez savoir pour participer à cette procédure dans tous les cas. Vous êtes sur le point de louer un appartement mais vous ne savez pas comment vous y prendre? Voyons ensemble les règles à suivre pour signer un bail d’habitation qui, comme un bail commercial, contient une clause sur la durée de la location.

Qu’est-ce que le bail privé 3 6 9?

Le bail d’habitation appartient à la catégorie générale des baux, c’est pourquoi il est défini par le Code civil selon l’article 1709 comme un « contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire jouir l’autre d’un bien pendant un temps déterminé en échange d’une Si vous envisagez d’utiliser les lieux comme habitation, alors le bail est soumis à un régime spécifique. Cela est nécessaire pour que la maison soit accessible au plus grand nombre de personnes possible sans compromettre les droits des propriétaires. En effet, chaque contrat de ce type est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cette loi est aussi appelée loi Mermaz et contient des dispositions d’ordre public pour protéger le locataire. Elle impose donc des obligations aux propriétaires, comme celle de garantir des locaux conformes aux normes sanitaires en vigueur. Ce contrat de location doit être établi entre le propriétaire et le locataire en fonction de l’usage qui sera fait du logement. Toutes les clauses doivent être prises d’un commun accord entre les deux parties pour permettre de définir les conditions de location.

L’objectif principal de ce contrat étant de définir une durée de location, il est nécessaire de faire valoir les droits tant du propriétaire que du locataire. La durée minimale légale pour louer un logement est de trois ans et peut être renouvelée tous les trois ans. Comme pour le bail commercial, la règle du 3 6 9 correspond à la période de trois ans qui régit le contrat. Si les deux parties ne prévoient pas de « durée limitée » du contrat, alors il s’agit d’un bail perpétuel. Mais gardez à l’esprit qu’en droit les engagements perpétuels sont interdits et donc non valables.

reconduction tacite

Il est donc impératif de fixer une limite de temps dans votre bail. Vous pouvez toujours le renouveler si nécessaire. Vous pouvez également choisir la période qui vous convient le mieux tant qu’elle correspond à une période supérieure à 3 ans et inférieure à 99 ans. Il s’agit d’une plage suffisamment large pour que vous puissiez trouver la durée qui convient à votre situation personnelle. La durée du bail est strictement encadrée par la loi pour garantir la stabilité du locataire et donc du propriétaire.

La durée minimale du bail est de trois ans si le bailleur est une personne physique, une Société Civile Immobilière (SCI) constituée de parents ou alliés, ou s’il s’agit d’un logement en copropriété. Toutefois, si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société, une SCI non familiale ou une société immobilière, le bail vous engage pour une durée minimale de six ans. Si passé ce délai, le locataire reste dans le logement et/ou le propriétaire ne lui donne pas l’autorisation, alors la tacite reconduction est prioritaire.

Cela implique un nouveau contrat identique au précédent. La durée de l’engagement de ce dernier sera de trois ans si le bailleur est une personne physique et de six ans s’il est une personne morale. La tacite reconduction s’applique jusqu’à ce que l’une des parties (ou les deux) décide de résilier le bail. Le contrat devient alors « à durée indéterminée » puisque le renouvellement du contrat est automatique. Il doit être différencié du renouvellement du bail, qui correspond à une modification du contrat initial.

Le contenu du bail

Pour être valable, le bail doit être écrit et signé par le propriétaire et le locataire conformément à la loi du 6 juillet 1989. Vous avez également la possibilité de vous adresser à un professionnel, soit un agent immobilier, soit un notaire. Si vous êtes suffisamment à l’aise avec ces procédures, voici un exemple de contrat type. Par la suite, chaque partie conserve un exemplaire original du bail. Il existe plusieurs clauses obligatoires :

– Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son représentant – La durée de la location ainsi que la date à laquelle le locataire dispose du logement – Un descriptif du logement et de ses annexes telles que la cave, le jardin ou le garage – La liste des parties communes – L’usage des lieux fait par l’occupant, à savoir : y habiter et/ou y travailler – Le montant du dépôt de garantie si demandé (ce n’est pas obligatoire mais la plupart des propriétaires le demandent)

La caution correspond à un mois de loyer hors charges : c’est la limite fixée par la loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat. Il n’est pas révisable pendant la durée du bail ou lors de son renouvellement. Pour comprendre l’utilité du dépôt de garantie, regardez cette vidéo :

La loi Boutin du 27 mars 2009 oblige le bailleur à indiquer la surface habitable du logement dans le bail et ceci vaut également pour les cas de renouvellement. Les deux parties ont la possibilité d’ajouter des clauses facultatives afin de fournir plus de détails sur les conditions de location. Vous devez éviter tous les scénarios inimaginables pour vous protéger au maximum, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Le propriétaire a le droit de demander une garantie à un tiers pour assurer le paiement du loyer sauf s’il bénéficie d’une assurance telle que la Garantie Risque Locatif (GRL) ou la Garantie Loyers Impayés (GLI). Ces deux options peuvent être combinées lors d’une location à un étudiant ou un stagiaire. Enfin, gardez à l’esprit qu’il existe des baux dérogatoires pour les maisons meublées, les résidences de fonction et les locations saisonnières. Pour plus d’informations, voir la page suivante.

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Le bail commercial classique est aussi appelé bail professionnel 3 6 9. Il s’agit d’un contrat de location traditionnel qui lie le propriétaire des lieux à une société. La durée de ce contrat est de neuf ans et confère au locataire un droit de renouvellement avec un plafond de loyer. Or, le délai de trois ans remet en cause la durée du bail : c’est une clause importante pour les entreprises travaillant dans des locaux loués. Voyons comment fonctionne ce système et les possibilités qui s’offrent tant au locataire qu’au propriétaire. Leasing professionnel 3 6 9 : les particularités de ce contrat Le choix des locaux est parfois décisif lors de la création d’une entreprise, notamment lors de l’accueil de clients. Alors ne vous précipitez pas dans cette décision : signer un bail commercial n’est pas une mince affaire. Prenez le temps de réfléchir et d’en apprendre davantage sur le quartier. Le plus important est de lire attentivement le contrat. Il est régi par l’article L 145-1 du Code de commerce qui vise donc les contrats conclus entre un propriétaire et une société immatriculée au répertoire du commerce ou au registre du commerce et des sociétés. Deux principes à ce contrat : La durée du bail est de neuf ans minimum Le loyer est plafonné sauf pour les bureaux, hôtels, cinémas et terrains Bien que le loyer soit plafonné, il peut être augmenté annuellement ou tous les trois ans selon l’indice des revenus commerciaux ou l’indice trimestriel des revenus des activités tertiaires. Attention, le locataire doit notifier la nature de son activité dans le bail. S’il en exerce un autre, il pourrait voir comment son revenu est découvert. Veillez donc à bien préciser tous les aspects de votre activité, faute de quoi vous devrez subir des sanctions financières. Il y a des clauses spécifiques dans ce contrat qui protègent le locataire, comme la période de trois ans et le droit au renouvellement. La période de trois ans Neuf ans peuvent sembler une très longue période pour une entreprise qui démarre. Les activités peuvent s’avérer moins florissantes que prévu et, dans ces cas, le loyer peut devenir une charge financière importante. De même, si l’entreprise est en plein essor et doit envisager d’agrandir ses locaux, un engagement aussi prolongé peut constituer un frein au développement de son activité. Ainsi, la durée de trois ans est une clause qui permet au preneur de résilier le bail commercial avant la fin du contrat. En effet, seul le propriétaire est tenu de respecter la durée du bail sous peine de devoir verser une indemnité d’éviction. Le locataire peut résilier son contrat à la fin de chaque période de trois ans, soit tous les trois ans. C’est aussi en raison de cette spécificité que ce contrat est appelé bail 3 6 9. Pour rompre son engagement, le locataire doit envoyer une mise en demeure à son bailleur par voie d’huissier au moins six à l’avance. Le bailleur, pour sa part, peut donner un préavis à son locataire à la fin du contrat s’il ne veut pas le renouveler. Il existe d’autres cas de résiliation : De gré à gré entre bailleur et locataire Violation d’une clause résolutoire présente dans le contrat : par exemple, le non-paiement du loyer peut permettre au bailleur de rompre l’engagement pris (il peut s’agir d’une autre clause liée à l’activité du locataire ou tout autre arrangement convenu entre les deux parties) Juridiquement si le locataire ou le propriétaire ne respectent pas leurs obligations Dans tous les cas, il faudra engager une procédure judiciaire. Sinon, il faut noter que le bail peut aussi être fixé pour une durée plus longue. Ces conditions doivent être fixées par les deux parties lors de la constitution du contrat. Pour plus d’informations, cliquez ici. Le droit au renouvellement Dans les cas où ni le propriétaire ni le locataire ne veulent rompre le contrat, le bail peut être renouvelé après la date limite. Il faut savoir que le contrat de location ne se termine pas automatiquement : tout comme le renouvellement, il devra faire l’objet d’une procédure spécifique. Pour obtenir le renouvellement, il suffit que le locataire ou le propriétaire adresse une demande à l’autre partie par voie d’huissier six mois avant l’expiration du bail. Si le bailleur refuse, il devra verser une indemnité d’éviction. A l’inverse, si la demande est accueillie mais que le loyer est augmenté, le locataire peut en contester le montant. En effet, si la demande de renouvellement est à l’initiative du locataire, le prix du nouveau loyer doit être calculé en fonction du loyer d’origine ainsi que de la variation du taux stipulée dans le bail. Si le bail n’est pas renouvelé ou résilié, il est tacitement prolongé. Mais ne pensez pas que cela suffira à vous protéger. Si le bail poursuit son cours aux mêmes conditions, le preneur n’a pas de contrat au sens strict. Cela signifie que le locataire n’a plus aucun droit légal sur les lieux. Et si la prolongation du bail dépasse la durée de 12 ans, le propriétaire a la possibilité de débloquer la location. Il est bon de savoir qu’il existe une grande différence entre la tacite reconduction qui ne garantit pas la continuité de vos droits et la tacite reconduction qui implique un nouveau bail et donc vous protège au même titre que votre ancien contrat. Pour plus d’informations sur le renouvellement, rendez-vous sur vosdroits.service-public.fr. Vous l’aurez compris, le bail 3 6 9 vise à protéger le locataire des abus. Alors même si cet engagement de neuf ans semble contraignant, rappelez-vous que vous disposez d’un recours légal pour mieux adapter le contrat à votre situation. Si vous n’êtes pas à l’aise avec les procédures, consultez un avocat ou un notaire public. De même, pour établir le bail, il est recommandé de s’adresser à un professionnel. Maintenant que vous avez toutes les cartes en main, alors mettez-vous au travail! Enfin, voici quelques conseils pour réussir la négociation de votre bail commercial :

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Le bail commercial classique est aussi appelé bail professionnel 3 6 9. Il s’agit d’un contrat de location traditionnel qui lie le propriétaire des lieux à une société. La durée de ce contrat est de neuf ans et confère au locataire un droit de renouvellement avec un plafond de loyer. Or, le délai de trois ans remet en cause la durée du bail : c’est une clause importante pour les entreprises travaillant dans des locaux loués. Voyons comment fonctionne ce système et les possibilités qui s’offrent tant au locataire qu’au propriétaire.

Bail professionnel 3 6 9 : les particularités de ce contrat

Le choix des locaux est parfois décisif lorsqu’il s’agit de démarrer son activité, notamment lorsqu’il s’agit de recevoir des clients. Alors ne vous précipitez pas dans cette décision : signer un bail commercial n’est pas une mince affaire. Prenez le temps de réfléchir et d’en apprendre davantage sur le quartier. Le plus important est de lire attentivement le contrat. Il est régi par l’article L 145-1 du Code de commerce qui vise donc les contrats conclus entre un propriétaire et une société immatriculée au répertoire du commerce ou au registre du commerce et des sociétés. Deux principes pour ce contrat :

– La durée du bail est de neuf ans minimum – Le loyer est plafonné sauf pour les bureaux, hôtels, cinémas et terrains

Bien que le loyer soit plafonné, il peut être augmenté annuellement ou tous les trois ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Attention, le locataire doit notifier la nature de son activité dans le bail. S’il en exerce un autre, il pourrait voir comment son revenu est découvert. Il veillera donc à bien préciser tous les aspects de son activité, faute de quoi il devra subir des sanctions financières. Il y a des clauses spécifiques dans ce contrat qui protègent le locataire, comme la période de trois ans et le droit au renouvellement.

La période de trois ans

Neuf ans peuvent sembler longs pour une entreprise qui démarre. Les activités peuvent s’avérer moins florissantes que prévu et, dans ces cas, le loyer peut devenir une charge financière importante. De même, si l’entreprise est en plein essor et doit envisager d’agrandir ses locaux, un engagement aussi prolongé peut constituer un frein au développement de son activité. Ainsi, la durée de trois ans est une clause qui permet au preneur de résilier le bail commercial avant la fin du contrat.

En effet, seul le propriétaire est tenu de respecter la durée du bail sous peine de devoir verser une indemnité d’éviction. Le locataire peut résilier son contrat à la fin de chaque période de trois ans, soit tous les trois ans. C’est aussi en raison de cette spécificité que ce contrat est appelé bail 3 6 9. Pour rompre son engagement, le locataire doit adresser une mise en demeure à son bailleur par voie d’huissier au moins six à l’avance. Le bailleur, pour sa part, peut donner un préavis à son locataire à la fin du contrat s’il ne veut pas le renouveler.

Il existe d’autres cas de terminaisons :

– Un accord amiable entre bailleur et locataire – Violation d’une clause résolutoire présente dans le contrat : par exemple, le non-paiement du loyer peut permettre au bailleur de rompre l’engagement pris (il peut s’agir d’une autre clause liée à l’activité du locataire ou tout autre arrangement décidé entre les deux parties) – Par voie judiciaire si le locataire ou le bailleur ne respectent pas leurs obligations

Dans tous les cas, des poursuites judiciaires devront être engagées. Sinon, il faut noter que le bail peut aussi être fixé pour une durée plus longue. Ces conditions doivent être fixées par les deux parties lors de la constitution du contrat. Pour plus d’informations, cliquez ici.

Dans les cas où ni le propriétaire ni le locataire ne veulent rompre le contrat, le bail peut être renouvelé après la date limite. Il faut savoir que le contrat de location ne se termine pas automatiquement : tout comme le renouvellement, il devra faire l’objet d’une procédure spécifique. Pour obtenir le renouvellement, il suffit que le locataire ou le propriétaire adresse une demande à l’autre partie par voie d’huissier six mois avant l’expiration du bail. Si le bailleur refuse, il devra verser une indemnité d’éviction.

A l’inverse, si la demande est accueillie mais que le loyer est augmenté, le locataire peut en contester le montant. En effet, si la demande de renouvellement est à l’initiative du locataire, le prix du nouveau loyer doit être calculé en fonction du loyer d’origine ainsi que de la variation du taux stipulée dans le bail. Si le bail n’est pas renouvelé ou résilié, il est tacitement prolongé. Mais ne pensez pas que cela suffira à vous protéger. Si le bail poursuit son cours aux mêmes conditions, le preneur n’a pas de contrat au sens strict.

Cela signifie que le locataire n’a plus aucun droit légal sur les lieux. Et si la prolongation du bail dépasse la durée de 12 ans, le propriétaire a la possibilité de débloquer la location. Il est bon de savoir qu’il existe une grande différence entre la tacite reconduction qui ne garantit pas la continuité de vos droits et la tacite reconduction qui implique un nouveau bail et donc vous protège au même titre que votre ancien contrat. Pour plus d’informations sur le renouvellement, rendez-vous sur vosdroits.service-public.fr.

Vous l’aurez compris, le bail 3 6 9 vise à protéger le locataire des abus. Alors même si cet engagement de neuf ans semble contraignant, rappelez-vous que vous disposez d’un recours légal pour mieux adapter le contrat à votre situation. Si vous n’êtes pas à l’aise avec les procédures, consultez un avocat ou un notaire public. De même, pour établir le bail, il est recommandé de s’adresser à un professionnel. Maintenant que vous avez toutes les cartes en main, alors mettez-vous au travail!