Le vendeur d’un bien immobilier doit fournir des garanties à l’acheteur. Il a également des obligations vis à vis de celui-ci, mais celles-ci feront l’objet d’un prochain article. Pour l’heure, zoom sur les garanties dues par le vendeur lors d’une vente immobilière.
La garantie des vices cachés : définition
Le vendeur d’un bien immobilier est censé connaître à la perfection le bien qu’il met en vente. Par conséquent, il est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu n’a pas de vices cachés.
Un vice caché est un préjudice qui répond à 3 critères :
- Un défaut caché : le propre du vice caché est d’être … caché. Il n’y a cependant pas de contresens dans cette définition, le vice peut en effet être caché à la vue par une fraude (travaux servant de camouflage) auquel cas le vendeur est sans conteste dans l’illégalité.
- Un défaut antérieur à la vente : le vice doit bien évidemment être antérieur à la vente du bien immobilier. En cas de litige, c’est l’acheteur qui doit apporter la preuve de l’antériorité du vice.
- Le bien immobilier est impropre a un usage normal : le vice affecte l’usage du bien mis en vente (fissure dans un mur porteur, ruissellement de l’eau de pluie etc.).
Le vendeur est tenu de garantir les vices cachés même s’il n’en connaissait pas l’existence. En tout état de cause, si le vendeur est de bonne foi, une clause du contrat de vente peut l’exonérer de cette garantie des vices cachés. En revanche, si le vendeur est de mauvaise foi, s’il a par exemple camouflé sciemment une fissure par de la peinture ou de la moquette, la clause de non-garantie des vices cachés est bien entendu sans effet. De la même manière, cette clause n’est pas applicable si le vendeur est un professionnel de l’immobilier.
L’action en garantie des vices cachée doit être intentée rapidement après la découverte du vice. L’acheteur du bien immobilier peut-alors prétendre au versement de dommages et intérêts, voire obtenir l’annulation de la vente.
La garantie d’éviction : la jouissance paisible du bien
Cette garantie assure l’acheteur que le vendeur n’accomplira aucun acte pouvant atteindre à ses droits. En d’autres termes, aucun tiers ne pourra prétendre au droit de propriété ou de jouissance (locataire, occupant à titre gratuit…) sur le bien acheté ou sur l’une de ses servitudes. De même, aucun créancier ne pourra menacer de saisir le bien immobilier vendu.
La garantie de superficie
La loi Carrez concernant le métrage des biens immobiliers qui a fait l’objet d’un précédent article intervient ici pour garantir la superficie du bien vendu. En effet, tout avant-contrat de vente ou acte authentique de vente d’un lot de copropriété, doit mentionner la superficie du bien immobilier. Seuls les lots de copropriété : appartements et maisons mitoyennes sont concernés. Pour le calcul de la superficie du bien immobilier, il est recommandé de s’adresser à un professionnel certifié même si ce n’est pas obligatoire.
Si la superficie du bien immobilier vendu est erronée, l’acheteur peut obtenir l’annulation de la vente ou bien une diminution proportionnelle du prix.
