Comment devrais-je estimer le coût d’investissement dans un appartement à vendre ou à louer? C’est l’une des questions que j’entends très souvent, en particulier des investisseurs novices. La réponse est assez simple. Vous devez compter exactement tous les coûts que vous attendez et ajouter 15% à ce montant … Et sérieusement. Vous devez inclure tous les coûts que vous avez engagés en relation avec l’investissement, à savoir les coûts d’achat de biens immobiliers, les coûts de maintenance, les coûts de rénovation et d’équipement, ainsi que les coûts de vente ou de location. Dans l’article d’aujourd’hui, je vais discuter en détail de tous ces éléments .
Frais d’achat de propriété
En parlant de coûts d’achat, je veux dire tous les coûts que vous encourrez lors de l’achat d’une propriété. Si vous travaillez avec un intermédiaire, vous incluez sa commission à ce poste. Si vous financez votre investissement avec un prêt, cet élément inclut le coût du prêt, que vous n’engagez qu’une fois. Il est constant que l’acheteur assume les coûts d’un contrat de notaire. En outre, il y a également des coûts de radiation, d’inscription au registre foncier et hypothécaire et de taxe. Bien que certains d’entre eux soient des frais officiels, c’est-à-dire imposés à l’avance par la loi ou les règlements, par exemple, les frais de notaire sont toujours des frais, mais cela vaut toujours la peine de négocier. N’oubliez pas qu’un notaire est aussi un homme d’affaires et qu’il doit également veiller à ce que vous utilisiez ses services. Je recommande toujours aux investisseurs de constituer une équipe de « conseillers » avec laquelle ils coopèrent en permanence dans leurs investissements. L’un de ces conseillers devrait être le notaire, qui, grâce à une coopération régulière, vous traitera en priorité, tant en termes de délais que de frais de notaire.
Frais d’entretien de la propriété actuelle
Ce sont les coûts de propriété que vous engagez entre l’achat et la vente. Inclure dans ce poste, entre autres: les versements d’emprunt, les taxes foncières, les avances pour exploitation et les services publics, les avances pour le fonds de rénovation, les frais de services publics et les frais d’assurance, etc.
Frais de rénovation
La question la plus fréquemment posée quand on parle de retournement est la question suivante: « comment estimer le coût de la rénovation aussi précisément que possible? » Malheureusement, la réponse à cette question n’est pas si facile. On dit que l’estimation des coûts de rénovation est une compétence que vous apprendrez lors de votre prochain investissement.
Je vous recommande d’utiliser d’abord les connaissances (et l’évaluation) de l’entrepreneur. Avoir un entrepreneur de confiance dans une équipe de conseillers est extrêmement important.
En plus du coût de la main d’œuvre et des matériaux, ce qui génère le coût, c’est le temps.
Peut-être que je ne devrais pas l’admettre, mais c’est difficile, je le ferai. Je pense qu’une estimation indépendante des coûts de rénovation est un art qui n’est pas encore à ma portée. Bien sûr, j’ai une idée du coût d’une rénovation en termes de cosmétiques et de produits de base. Cependant, plus le travail de spécialiste plus avancé entre en jeu, plus j’ai besoin de l’avis d’un spécialiste. C’est pourquoi j’ai un entrepreneur général éprouvé dans mon équipe. Je sais, je connais un homme vraiment chanceux. Bien que ce ne soit pas juste du bonheur, mais un effet élaboré. C’est pourquoi je pense qu’au début de votre aventure dans l’immobilier, vous devez répondre à une question très importante. Il se lit comme suit:
Est-ce que je veux être un investisseur ou un entrepreneur?
Je connais des investisseurs qui assument eux-mêmes la majorité des réparations et des travaux de rénovation moins compliqués. Il peut passer de longues semaines sur le chantier, tachés de peinture et de colle. Aucune infraction, cette solution permet certainement de réduire les coûts. Cependant, cela ne vous fait pas nécessairement gagner du temps. Comme vous l’avez probablement déjà deviné, je ne suis pas en faveur de la stratégie du «je fais tout moi-même» , si populaire dans notre pays. Peut-être que vous pouvez peindre l’appartement vous-même, peut-être que vous pouvez aussi poser les carreaux, réparer le sol et poser l’installation électrique. À mon avis, toutefois, en tant qu’investisseur, vous devriez plutôt rechercher plus d’opportunités, parler aux vendeurs, négocier, lever des capitaux, vous renseigner et passer du temps avec d’autres investisseurs, et ne pas toucher à la peinture et à la colle. C’est pourquoi j’ai choisi d’être un investisseur. C’est pourquoi je recommande de faire appel à un entrepreneur efficace avec lequel collaborer, qui pourra vous aider à la fois pour la rénovation et l’estimation des coûts. Je suis opposé à ce que l’investisseur assume le rôle de sous-traitant et d’évaluation indépendante des coûts de rénovation, et je le déconseille tout particulièrement pour les projets plus avancés.
Frais de revente / location
Ce sont tous les frais que vous devrez engager pour la revente ou la location de la propriété. Y compris, entre autres, les frais de mise en valeur du logement , d’achat de mobilier et d’accessoires, leur transport et leur entreposage éventuel.
Le prochain élément à inclure est le coût des annonces. Les publicités sur les portails Internet sont généralement gratuites, mais il est parfois utile d’investir quelques zlotys dans l’attribution de l’offre, car cela augmente sa visibilité et, partant, son intérêt pour celle-ci.
Si vous coopérez avec des agents immobiliers lors de la vente / location (ce que je recommande tout particulièrement au début), vous avez également besoin de la commission de l’agent sur les coûts. Le montant de la commission est bien entendu négociable, ce que je vous exhorte à faire.
Si vous êtes sérieux au sujet de gagner de l’argent sur l’immobilier, vous devrez probablement vous habituer à payer des impôts.
Taxe de vente immobilière
Une exonération fiscale est toutefois possible dans le cas de ventes immobilières cinq ans après la date d’achat. Ceci est cependant hors de question pour les retournements . Une autre option d’exonération fiscale consiste à dépenser les ventes de votre propriété à des fins de logement neuf. Cependant, ce sera difficile avec les retournements aussi. Surtout si vous effectuez plusieurs transactions d’achat et de revente au cours d’une année d’imposition.
La taxe de vente d’un bien immobilier avant l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de la date de son acquisition est de 19% du revenu réalisé . Le revenu correspond à la différence entre le produit de la vente de biens immobiliers contre paiement et les coûts déductibles des impôts, plus la somme des amortissements sur les biens immobiliers vendus. La taxe ainsi calculée doit
être acquittée à la date de remise de la déclaration pour l’année d’imposition au cours de laquelle le bien a été vendu.
Taxe de location
Sous location privée, vous pouvez choisir un taux forfaitaire (8,5% sur le revenu) ou des règles générales (18% ou 32% sur le revenu). Vous pouvez également régler votre loyer dans le cadre de votre entreprise, ce qui peut être taxé selon des conditions générales (18% ou 32% sur le revenu) ou sur une base d’imposition uniforme (19% sur le revenu).
Le principal critère de choix de la forme d’imposition est bien entendu le montant de l’impôt à payer. Toutefois, dans le cas des investissements immobiliers destinés à la location, il est également important de savoir à quel stade de votre stratégie de placement se trouve actuellement l’investisseur. Vous avez déjà un portefeuille immobilier et vous vous souciez seulement de minimiser vos obligations fiscales? Ou peut-être que vous créez simplement votre portefeuille immobilier et que vous souhaitez vous soucier de votre solvabilité.
profit
En tant qu’investisseur professionnel, vous devez également planifier vos bénéfices. Donc, le revenu minimum que vous souhaitez obtenir sur un projet donné. Comment s’y prendre? Le montant de vos bénéfices déterminera en grande partie le niveau de prix de l’investissement lui-même. Dans le cas de retournements, l’ achat et la revente d’un petit appartement pour 200 000 PLN ne vous rapporteront pas le même profit que l’achat et la revente d’un appartement pour 800 000 PLN. Les engagements en numéraire et le niveau de risque des investissements pour 800 0000 PLN sont beaucoup plus élevés; le bénéfice prévu devrait donc être plus élevé. J’espère que vous comprenez ça. Les investisseurs novices sont plus susceptibles d’accepter un profit moins important. Gagner même 10 000 PLN au premier tour est visible dans la catégorie des succès. Cependant, lorsque vous réalisez combien de temps et d’énergie sont nécessaires pour effectuer un retournement, vous ne voudrez probablement pas accepter des gains trop bas.
Le montant des bénéfices devrait dépendre du niveau de risque.
Il en va différemment lorsque l’appartement ne nécessite que des corrections esthétiques et il en va différemment lorsque vous effectuez une rénovation majeure. Un plus grand risque devrait toujours se traduire par un profit plus élevé. C’est semblable avec le temps, si le projet nécessite plus de temps, il devrait également se traduire par des profits plus élevés. Vous évaluerez différemment un projet dans lequel vous ne consacrerez que quelques semaines de votre temps et un projet dans lequel vous impliquerez plusieurs mois.
