La capacité locative correspond à l’effort financier du futur locataire pour payer son loyer et les charges de son logement. La solvabilité du locataire est généralement déterminée par le ratio d’effort financier (loyer et charges rapportés aux revenus). Au-delà de 30%, le bailleur voit les risques de loyers impayés augmenter…. et de ne pas pouvoir souscrire une assurance loyers impayés.
Quels sont les critères de solvabilité du locataire ?
La capacité locative est tout simplement l’effort financier qui sera nécessaire au futur locataire pour payer son loyer et les charges de son logement. Cet effort est calculé par rapport à ses revenus. Les professionnels de l’immobilier conseillent souvent de s’appuyer sur le ratio d’un tiers (soit environ 30%). En d’autres termes, il est recommandé que l’effort financier mis par le locataire ou la famille pour payer loyer et charges ne soit pas supérieur à plus d’un tiers de ses revenus mensuels.
Comment calculer le ratio de solvabilité du locataire ?
Cette capacité locative pourra être déterminée par le bailleur ou l’organisme en charge de la gestion du bien immobilier à partir des pièces justificatives demandées au futur locataire. Pour un locataire salarié, il est ainsi souvent demandé les trois derniers bulletins de salaire dans l’entreprise.
Pour les travailleurs indépendants, commerçants, artisans, etc… le propriétaire peut demander la déclaration de revenus ou l’avis d’imposition, afin d’avoir une estimation des revenus annuels du futur locataire. Il est également important de prendre en compte les éventuelles prestations sociales reçues comme par exemple les allocations logement, familles nombreuses ou autre.
En ayant connaissance du revenu annuel, il est ensuite facile pour le propriétaire-bailleur de faire une estimation du revenu mensuel. La capacité locative correspond à environ 30% de cette valeur mensuelle. Pour schématiser, si une personne reçoit un salaire mensuel d’environ 3000€, sa capacité locative est de 1000€ (soit 3 000 divisé par 3)
Au-delà du seuil de solvabilité, le risque de loyers impayés augmente
Si le ratio du tiers n’est pas respecté, le futur locataire peut présenter un potentiel risque pour le propriétaire (loyers et charges impayés, déménagement anticipé). De plus, si le propriétaire-bailleur souhaite souscrire à une assurance pour garantir les risques locatifs, la compagnie d’assurance n’acceptera bien souvent le dossier que dans la mesure où ce fameux seuil de 30% est respecté.
Cependant, ce ratio doit être pris comme un indicateur et sa pertinence varie selon les régions. Ainsi les loyers étant par exemple plus élevés en région parisienne, il est fréquent que le loyer et les charges représentent dans ce cas jusqu’à 40% des revenus mensuels du locataire.
