Les charges locatives, parfois appelées charges récupérables, sont des dépenses avancées par le propriétaire mais remboursées par le locataire. Souvent sources de litiges, elles font l’objet d’un paiement par provisions (suivis d’une régularisation) ou d’un forfait.
Charges locatives : les différents types
On distingue plusieurs types de charges locatives, liées aux différents services dont va bénéficier le locataire au quotidien. Cette liste est détaillée par le décret 87-713 du 26 août 1987 et comprend notamment 3 catégories:
les dépenses liés aux employés de l’immeuble (concierge, équipe d’entretien);
les dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les équipements d’usage commun ou les installations individuelles du logement (ascenseur et monte-charge, eau froide, eau chaude et chauffage des parties communes, production de chauffage et d’eau chaude dans les parties privatives, produits d’hygiène pour l’entretien des parties communes, entretien des espaces verts, stationnements, etc.)
la taxe d’enlèvement des ordures et la taxe de balayage.
Mise à part cette dernière catégorie, qui est fixe, les autres charges locatives dépendent bien sûr de la configuration du bien immobilier.
Il peut exister d’autres charges, mais si elles ne figurent pas dans le décret du 26 aout 1987, elles ne sont alors pas récupérables par le propriétaire.
Charges locatives : paiement et régularisation
Le paiement par provision et régularisation
Dans la plupart des cas, le locataire paye chaque mois une provision pour les charges en même temps que son loyer. Cette provision a été défini dans le contrat de bail.
Chaque année, le bailleur ou son représentant (mandaté pour la gestion locative) établit une régularisation entre les frais réels et la somme des provisions payées par le locataire. Cette régularisation s’effectue en fonction du décompte annuel des charges, document envoyé par le propriétaire au locataire un mois avant la régularisation.
Si les charges locatives ont baissé au cours de l’année et que le locataire a payé plus de charges qu’il n’aurait dû, le propriétaire doit lui rembourser le surplus.
Si au contraire le montant des charges locatives a augmenté au cours de l’année, le propriétaire demande alors au locataire de lui faire un versement supplémentaire pour régulariser la situation.
Le locataire peut obtenir un justificatif des charges locatives. Le bailleur doit, en effet, tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte des charges.
Charges locatives : le système du forfait
Lorsqu’il s’agit d’une location meublée ou d’une colocation, les charges locatives peuvent faire l’objet d’un forfait : le bailleur et le locataire conviennent d’un montant à payer mensuellement par le locataire, en plus du loyer, au titre de l’ensemble des charges locatives liée au logement. Ce montant étant forfaitaire, il ne fait pas l’objet d’une régularisation
